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8848(株)レオパレス21

【注目】2018年も絶好調の凄い株サイト見つけたので紹介しておきます!

株価
885 (11:30) 前日比 -1.45%
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(05/22)
898

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チャート提供:株ドラゴン
始値
(09:00)
904
高値
(09:06)
905
安値
(10:39)
885
出来高
(11:30)
903,800
値幅制限
(05/23)
748~1048
単元株数 100株 最低購入代金 88,500円

適時開示情報

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2chスレ まとめ

661: 05/11 14:06 銘柄: 8848 |山師さん@トレード中 |OOo1KkZ+0.net
8848レオパレスwwwww
【速報】急騰・急落銘柄報告スレ10709
642: 05/11 14:03 銘柄: 8848 |山師さん@トレード中 |ePvKOZCTd.net
8848↓か
【速報】急騰・急落銘柄報告スレ10709
300: 05/11 13:51 銘柄: 8848 |山師さん |iC+BXv2f.net
レオパレス21漏れてる?嵌め込み?
【急騰】今買えばいい株10324【日曜はマザーの日】

yahoo掲示板(yahoo textream)のトピック

No.474 [投稿者:皐月]
11:27

900円台は今日が最後になりそうだ。
No.473 [投稿者:MadVandalist]
11:10

本日も、ズルガ銀行の株価は下落中。
No.472 [投稿者:a11*****]
10:40

日大のタックルがあそこまで揉めているが
ここの家賃減額もだめだろう
無知なオーナー安心させて後ろから全力でタックル仕掛けてるようなもの
しかも被害者は1万人以上
法律的にセーフなのかアウトなのかではない
No.470 [投稿者:kot*****]
10:14

 目先 857円!
No.469 [投稿者:パプア12号]
09:15

スルガ銀不正融資事件が「日本版サブプライム問題」に発展する懸念

ht tp://diamond.jp/articles/amp/170678?skin=amp
No.468 [投稿者:abkr]
08:44

900円代後半までという意味です。ジンクスのようなものですよ笑
もし下がるにしても700円代までと見ています。

経営方針の変化と持株会は悪くない影響が出そうです。
No.466 [投稿者:mJJmmvtmwm]
2018/05/22 23:28

日大アメフトの謝罪学生の様な素直な社員がいないのだろうか。
No.465 [投稿者:kagemusya]
2018/05/22 21:26

一括借り上げの期間が過ぎても「正当事由」がなければ永遠にこの不動産が所有者に戻ることはありません。「借地借家法」とはそのような法律なのです。「毒饅頭」といわれる所以です。
No.464 [投稿者:wat*****]
2018/05/22 15:04

本日は-6円か、あまり下がらなかったね。
No.463 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/22 14:59

本日も、ズルガ銀行の株価は下落中。
No.462 [投稿者:ナックルブロー]
2018/05/22 13:24

30年一括借上げの期間が過ぎれば自動的に契約終了なの? そのあとはオーナーは自分で入居者や管理会社を探すの?
No.461 [投稿者:a11*****]
2018/05/22 12:57

戻すというのは利益150億円前後だった数年前の株価500円くらいに戻すということでしょうか
入居率がかなり改善し終了プロジェクトを推し進めているにも関わらず前年度比25%の減益なのですが…
No.460 [投稿者:a11*****]
2018/05/22 12:48

空売りの買戻しをこなし信用買い残が増加してきているため
もう一段大きな下げが来るとみているが
No.459 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/22 09:14

 不動産融資の最後の駆け込み寺と言われていたズル銀が「決算説明会」を延期した。今までは、営業が注文を取ってくればどんなに酷い物件でも、最後はズル銀に持ち込めば、融資を付けることができたと言われている。
その後ろ盾が無くなり、サブリース事業そのものの問題が広く知られるようになったら、どうなるか?
 結果は言わずとも知れている。融資が付かなくなれば「節税」という宣伝文句も通用しなくなるのだから・・・
No.458 [投稿者:abkr]
2018/05/21 23:01

ここ最近のレオパは決算の後~2週間くらいまでは下がり、その後戻す事が多い。
No.457 [投稿者:りそな]
2018/05/21 19:06

5/21 SMBC日興証券 2(中立)継続 目標株価 900円 → 950円
No.456 [投稿者:a11*****]
2018/05/21 13:32

ただリーマンショックで一時的に赤字になったとはいえそれまで荒稼ぎしていて余裕で損失補てんできるくらい稼いでいて(その金はたぶん建設費から抜いた金)今の入居率あれば家賃減額しなくてもやっていけると思うんだけどなぜ訴訟のリスクを冒してまで家賃減額をオーナーに迫るのか。
建築で抜いた金はスマートデイズ同様どこへ消えたのか。
No.455 [投稿者:a11*****]
2018/05/21 13:25

2006年から2011年までは毎年管理戸数が約5万戸増加して
2016年には56万戸
2015年には55万戸
2017年には57万戸
2018年には57万戸とものすごい伸び悩んでるからじゃない?
ここは建築費から20%ほど抜いているといわれておりかぼしゃの馬車のように新築を立てないと
ビジネスが回らないという性質を有していると思う
築年数の経過と人口減少で入居率はこれ以上げるのは難しいだろうから
近隣の相場を基準にしてオーナーにどんどん家賃減額を迫って利益を維持していくと思う
No.449 [投稿者:コエンザエム18]
2018/05/21 11:30

ここ最近は入居率が改善傾向だったのに、営業利益段階で全く利益が伸びていなかったのはなぜなんだろうか?
入居率の改善の伸びしろはもうほとんど残っていない。
No.447 [投稿者:コエンザエム18]
2018/05/21 10:32

今日の日経朝刊に割と大きくサブリースをディスる記事掲載。
No.446 [投稿者:りそな]
2018/05/21 10:30

5/21 三菱UFJMS Hold継続 目標株価 940円 → 1,000円
No.444 [投稿者:neh*****]
2018/05/20 06:42

私の物件はまだですが、改定UPされた物件もあります。あくまで現状相場とのバランスと言ってます。想定外のデフレで賃貸事業そのもがダメージを受けてますので、今の黒字では無理できません。オーナーとしては利益があれば引当金を積んで欲しいですが、投資に回すそうなので是非”無駄”にしないでと言いたいです。
減額交渉で”解約を迫られた”という話、ネットでは聞きますが、対面したオーナーから聞いたことがありません。私の相手(2度目)も強者でしたが「契約上一方的な解約はできない」と明言していました。攻め口は近隣相場と借家法で、膨大な資料を持ち込んで”理詰め”です。オーナーも「契約上」価格相談には応じる義務がありますが、言われるままに減額する必要はありません。レオパが減額を押し切るには裁判所の判決が必要です。但し、裁判で減額が認められた場合は”請求時に遡って””法定金利を上乗せして”返金する事になります。実際に判例がありますので、これも理論武装に使っていました。この論法への対応方法は苦労の成果ですのでここでは明かしません。
違法な手法を取った人間もいたかもしれません。知人のオーナーの話では長時間居座る戦法で名を馳せたのが居たそうです。これは明らかに違法です。当時から、レオパは交渉議事録を残す事をルール化しています。作成された議事録は、最後に読み合わせを行って署名、双方で保管しています。
オーナーは事業者であり消費者ではありません。しかし、レオパは参入障壁を下げて拡大していきましたし、「任せてください」で引き込んだオーナーを守る必要があると思っています。今はできる範囲(予算の許す範囲)で取り組んでいる事を「個人的には」認めています。
No.443 [投稿者:a11*****]
2018/05/19 22:49

ではなぜこの会社は10年以内に減額した家賃を利益が出ているにもかかわらず返還しないのでしょうか。法律を盾にすればなんでもありが許されたら社会が機能しませんが。
減額を迫る時も解約を迫るなど脅迫まがいの手法を使ったようですが
会社ぐるみで詐欺的行為をしていればいつ倒産してもおかしくないと思います
No.442 [投稿者:neh*****]
2018/05/19 22:23

RC、SRCを含めレオパはどの構造でも対応できます。土地に合わせたプランを提供するのが原則ですし、採算計画に合うようデザインしますので、合意できなければ破談になるだけです。
RC構造が優れていると感じるのは、明治維新や敗戦を経た欧米信仰の一端で、日本人の特性です。耐久性で言えば日本式の本格木造が圧倒します。鉄やコンクリートを使って千年耐えるような建築はできません。耐震性の面での評価も単純ではありません。積水ハウスは地震で倒壊した建物0を売りにしています。基礎と一体化したRC構造は小さな地震には強いでしょうが、地面に拘束された躯体は大規模な地震には耐えられません。現在の免震構造では応力伝達を遮断する工法が主力です。これを活かすには慣性力を小さくする必要があり、躯体(特に上層部)の軽量化が求められます。レオパも地震で倒壊した物件はありません。
読み返しますと、LPさんがオーナーの代表ではないと主張しながら、自身がオーナーを代表したかのような書き込みをしていました。この点はお詫びします。
No.441 [投稿者:neh*****]
2018/05/19 20:22

今まさに家賃踏み倒しやら、悪質住宅メーカーのやり方が放送しています。積水でもねずみ事件とか有名ですし、弱いところには寄ってたかる傾向があります。今回は名前が伏せられていますが、レオパは金をケチったのか社名大盤振る舞いでした。
No.440 [投稿者:neh*****]
2018/05/19 17:35

物件を所有していますので、レオパレスの関係者で間違いありません。
辛酸とはまず「倒産危機」です。先々が不安で寝付けない事もありました。減額に応じたのはその後で、その際にはこれで倒産は免れるかと安心したものです。私も10年未満でした。(※詳細は伏せますが「契約不履行」となる減額ではありません)。その前にレオネットの負担もありました。さらに遡ってリーマン直後、悪化する入居率を見て、レオパ幹部に「オーナーへ頭を下げて減額してもらうべき」と提案した事もあります。その幹部は「まだその必要は無いし、なんとか乗り切る」との事でした。与謝野大臣の蜂に刺されたとかと同類です。入居率の悪化は物件の品質に伴うものではありません。企業のリストラによる影響です。当然ながら今後も景気に左右されます。民主党のデフレ政策のようなモノが再現したら、同じリスクに晒される事でしょう。もう一つの辛酸は数年後、減額精鋭部隊と対峙した時です。必死で準備し、懇意の弁護士にも相談して撃退しました。危機を救ったオーナーに、営業利益を計上しながら再減額を迫るとは、どの口が言うのか?激しい怒りを覚えたのも事実です。ただ、オーナー寄りの社員からの貴重な助言(複数の助言・激励を得ました)もありましたし、減額は回避しましたので、上々と思うことにしました。その後の更なる業容回復により、値下げ圧力は無くなり、交渉でも強気に出られるようになっています。今では交渉に絶対の自信をもっています。傷を癒すとはそういう事です。
倒産に面したとはいえ、そして契約書に解約条項があったとは言え、切り離し(終了プロジェクト)はやり過ぎだと思います。通常の減額交渉では借入金や税金が払えなくなるほどの減額は行いません。しかし切り離されたオーナーの中には事業が破綻した例もあったかもしれません。残ったオーナーが協力してでも救済すべきだと思います。
危機の際、そしてその後も、不動産会社から管理移行の営業がくる事がありますが、レオパの条件には遠く及びません。ここで批判する方々はレオパレスが倒産した方が嬉しいのでしょうし、利益にもなるのでしょうが、オーナーは不利益を被ります。事業は感情で左右するものではありません。安定した継続が最優先です。不動産業界は魑魅魍魎も集う場所。レオパが倒れたら、残されたオーナーは生贄にされかねません。
株の掲示板なので風説の流布でなければ投稿は自由ですが、オーナーにも立場があるのでこちらも自由に投稿しますし、誤りは正させて頂きます。
当方の一般物件には大手プレハブメーカーの集合住宅があります。上下階の遮音性はレオパより優秀ですが、界壁部分はそれ程差がありません。1ルームで無いので比較できませんが、収益性もレオパの方が上です。RCやSRCは防音性は抜群ですが、ひび割れリスクがついてきます。雨漏りが発生すると大きな修繕費が必要です。国交省規格の構造物でもヒビ割れ・爆裂が発生しますので、このリスクから逃れる事はできません。意外と火災に弱いのも難点です。集成材の軸組構造にガルバリウムの一枚屋根は見かけ陳腐ですが、耐久性は良好です。一定の修繕費を拠出していればオーナーはそれ以上の負担を強いられる事はありません(そのシステムも揉めてますし付加価値UPの売り込みはあります)。耐久性が悪かったり、手抜き工事があればそのツケはレオパが払う事になります。ゴールド~の屋根裏みたいなものです。
物件原価率の差をシミュレートしてみましょう。
2005年決算でレオパレス65.8%、ダイワ78.3%でした。思ったより差が大きかったですが、原価100万円に対する販売価格は152万円と128万円になります。割高率は19%ですので、1.5~2倍というのは誤りです。ちなみに昨季のレオパは72%でした。ファナック等になると50%以下です。ここは競争力が現れます。
切り離されたオーナーとLPさんを混同するケースがありますが、全く別の話です。係争中のLP関連訴訟は是非結審まで行ってほしいです。不動産のもめごとは和解勧告が通例で、レオパも“和解条件を伏せる為”殆ど和解で終えていますが、今回だけはそれでは収まりません。もし灰色で和解したなら、それこそ残りの(殆どの)オーナーは許さないと思います。オーナーへの還元はレオパの為にもなると思って色々提案していますが、角を矯めて牛を殺すのは良策ではありません。オーナーは倒産を願っていませんので、そこがご希望の方々とは利益が相反します。激闘した減額部隊でも、そのような方々よりは“まし”と考えます。
No.439 [投稿者:a11*****]
2018/05/19 16:49

同業他社よりも多くピンハネするのをやめて初めから木造ではなくて鉄筋コンクリートマンションを作っておけばこんなことにはならなかったのかな
ただでさえレオパレスは初期費用が安く人の出入りが激しい・住居人の質が低くなりやすいから生活音トラブル対策は重要であることはわかっていたはずなのに
鉄筋コンクリートの方が木造と比べて防音性は10倍近く優れており耐火、耐震性も高い。
法定耐用年数もなんと木造の2倍
これもオーナー会と一悶着ありそう
No.434 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/19 13:20

 貴殿はひょっとしてレオパレスの関係者様でしょうか。
 少々視点がずれていませんか?
>>沢山のオーナーが辛酸を舐めさせられ、精神的にも追い込まれたのは事実だが、ようやく傷を癒そうとしているときに、憶測と悪意で中傷するのは看過できない。

 との事ですが、辛酸をなめさせらた方々は、一生その事を忘れませんよ。
 特に銀行から借り入れして返済の為に不動産を売却せざるを得なかった方等は、自分だけ利益を得て逃げて行った会社と死ぬまで忘れる事はないでしょうし、多くの場合、不動産屋よりも融資をしていた銀行が恨まれます。
 銀行がリスクをとって良かれと思って融資した結果が裏目に出て長年の取引先との信頼関係にヒビが入る。
 それこそ銀行は最後の最後までお付き合いして場合によっては恨まれる。

 つらい時期を過ぎたから、過去の事は関係ないとお考えでしたら、それは不動産屋の考え方と全く同じように感じます。「後は野となれ山となれ」で自分だけ生き延びれば、過去の顧客は関係ない。解約してしまったら後は知らないという行為や思考が褒めらるとは思えませんが・・・
 レオパレスについては国会で「終了プロジェクト」なるものが言及されたという事実は議事録に記録され、永久に消えることはありません・・・
No.433 [投稿者:a11*****]
2018/05/19 11:05

私は確かにガイアの夜明けやネットで色々な記事を調べただけですが
より事情に詳しいあなたの記事を参考にするとだいたいあっているような気がしますが
築年数のあたらしい物件の評判は確かに比較的良いと思います。頑張っている社員がいるのだと思います。
しかしやはり今まで入居率が低迷している時期があったこと、おそらく最近は景気が良く企業の一括借り上げが増えて空室リスクの高い物件も入居率が上がっているだけでまた景気が悪くなれば地方は間違いなく人口減が加速し仕事も減っていくし大学も統廃合が進むため厳しい気がします。そもそもある程度入居率が維持できているのなら10年の家賃保証はいくら法律で減額を請求できると言ってもしっかりと守るべき。会社は利益を上げておきながらオーナーに負担を要求、契約不履行しているのだから訴訟になって当然でしょう。
建築費も同業他社よりも10%近く低い60%台ということはオーナーに1.5倍から2倍請求していたというのも間違っていないと思いますが。土地はオーナー様のものであるため建築費用から10%(1000万円以上)も同業他社と比べて抜いているというのは粗悪な物件を建築することになりかねない。
防音は築年数が古いものでも隣人がいるのかどうかわからないレベルでしっかりした賃貸物件もあるため
築年数の古い物件は建築費用を抑えるためなのか防音が軽視されていたのも事実ではないかと思います。特に木造は安く建築するには良いですが防音性能を高めることは難しいことは業界の人間なら当然知っていると思われるため、建築費を抑えたかった為なのか過去に量産した木造物件による風評被害が会社のイメージになってしまい苦戦しているのは会社側の責任でしょう。
No.429 [投稿者:neh*****]
2018/05/19 10:07

件のレオパレス銀座も入居率は回復している。需要がある所に建てるので、小さい物件しか建たないところは、集中する事が結構ある。私の物件(地方都市で今は新築投入がほぼ0)も入居率約95%だ。企業顧客が大半を占めるレオパの場合、1棟の空きが1~3部屋程度になると、需要に応えられないケースが出てくる。近くに物件があれば複数組み合わせる事も可能だが、使う側が許容すればの話だ。地方でこの状態なので、大都市圏ではかなり深刻な状態だ。顧客の要望に対応できないケースも多く、機会損失が発生している。新築物件が喉から手が出る程欲しいところだが、信用を毀損しているのでうまくいかない。既存のオーナーの手前、新規だけ条件を良くする事もできず、営業経費をかけて必死で取り組んでいるところだ。まあ、自業自得だし、多くのオーナー、心ある社員が昔から指摘していた懸念だった。
古い物件では、界壁は石膏ボード(12mm)の間にグラスウール(約100mm)の構造で、これは通常プレハブ住宅(積水・パナ等)の部屋壁に相当する。新築の際に上の階で子供を跳ねさせた(レオパスタッフの提案)が、気になるレベルでは無かった。隣室の音漏れも確認している。カラオケやエレキギターとかは無理だろうと思う。そういう所に住んだ事が無いので、自分なら気を使うなと思ったが、ティッシュペーパーを抜く音が..とかは明らかにフェイクだ。過年度の決算書を見れば、建築部門の原価率も解る。全盛期では70%を切っている。同時期の積水やダイワで77~78なので、10%近くは低い計算だ。イニシャル統一効果があるとはいえ、この差に一括借り上げのリスクを含んでいるといえる。
当方、地方物件なので全体の中では低いレベルだと思うが、借入金の支払い・固定資産税を含めて赤字だった年は無く、順調に推移している。あの時には、複数の不動産屋から管理移転の申し入れがあったし、今でもたまに営業にくるが、提示条件はレオパよりかなり低い。通常物件も少しもっているが、賃貸経営は苦労が多い。トラブル対応で会社を休んだり、徹夜で対応した事も1度や2度では無い。家賃を踏み倒された人も知っている。これが無いだけでもずいぶん助かる。
本当に沢山のオーナーが辛酸を舐めさせられ、精神的にも追い込まれたのは事実だが、ようやく傷を癒そうとしているときに、憶測と悪意で中傷するのは看過できない。
No.427 [投稿者:nannokoreshiki]
2018/05/19 08:12

そうです。拡大期の社長、大地さんはここ出身。かぼちゃ説明会の時「レオパや大東などは建築部門が潤えばいいという仕組みでオーナーのことは考えていない。そんなやり方に反対で独立した。」みたいなこと言ってた。白々しい。
No.426 [投稿者:a11*****]
2018/05/19 05:33

空室リスクが高い物件が多くその借り上げ延長が難しいのだと思う
自社物件も600棟のうち400棟処分している
築年数の新しいレオパレスはノンサウンドシステムで生活騒音従来の1/3(それでやっと集合住宅の標準らしいがwww)で普通に住みやすいらしいけどそれ以前のものは建設費をできるだけ抑えるため
築年数15年以上の木造物件は本当に壁越しに隣人と普通に会話できるレベルで壁が薄いらしい。それ以上に床の音がよく聞こえるらしい。
地主の土地活用としてマンションを建て一括管理で手数料を頂くというのは良いビジネスモデルだと思うが
おそらく建築費からも抜けるだけ抜こうと欲を出し質の悪い物件を量産、レオパレスは生活騒音で2度と住みたくないという評判が定着し、さらに乱立までさせて空室リスクの高い物件が増加し
そのツケを今になってオーナーが全て被ることになり集団訴訟の嵐という取り返しのつかなくなりそうな事態になったのではないかと思う。家賃保証をしているのだから粗悪な物件を作ったツケは本来会社が背負うべきでありオーナーに押し付けるのは間違っている。オーナーも会社が倒産したら他の管理会社に委託すればいいだけだから契約期間は減額に応じる必要はない。建築費で抜かれて家賃減額で抜かれて修繕費で抜かれていい加減騙されていることに気づきなさい。
No.423 [投稿者:sof*****]
2018/05/18 18:40

2018/05/18 18:01 このトピックスはディレイ情報として配信されています。

レオパレス21(8848)
日系大手証券、レーティング据え置き、中立。目標株価引き上げ、1,000円。

 日系大手証券が5月18日、レオパレス21<8848>のレーティングを中立(Hold)に据え置いた。一方、目標株価は940円から1,000円に引き上げた。因みに前日(5月17日)時点のレーティングコンセンサスは3.5(アナリスト数4人)で「やや強気」の水準、目標株価コンセンサスは948円(アナリスト数4人)となっている。
No.422 [投稿者:koj*****]
2018/05/18 16:30

借り上げ期間を5年くらい延長してあげれば良い。
保証家賃は下がっても返済は終わってるだろうからオーナーも良いだろうし、レオパも家賃上げるよりはリスク少ないのではと思う。
No.421 [投稿者:a11*****]
2018/05/18 15:40

借り手保護の法律を盾に一棟あたり年間家賃収入100万円減額させれば30000棟で
合計300億円か ボロい商売だな
No.420 [投稿者:neh*****]
2018/05/18 12:43

一定時期の契約に「解約条項」がありました。1~2年間程、一部の地域で使われたフォームでした。倒産危機に面して銀行から来たスタッフは、会社にある資料を総確認してその契約を見つけました。そして解約するよう指示を出しました。
それ以外、殆どの契約では一方的な解約はできなくなっています。日本中のオーナーが自分の契約書を再確認したのではないでしょうか?
当方も、減額交渉専任担当が来た際に、それはすさまじい経験をしました。知人の弁護士にも相談して3度の交渉...なんとか御帰り頂いた次第です。詳細は明かせませんが、今では絶対の自信を持っています。
レオパが判決までもっていくことは稀です。条件がばれるからですが、どこの結審でした?
No.414 [投稿者:neh*****]
2018/05/18 11:57

1点だけ訂正します。
オーナーが減額に応じないからとしても、レオパレスは契約を解除する事はできません。
余談ですが、借家法に基づいての減額”請求”はできますが、金額の折り合いがつかない場合は裁判を経る必要があります。三井とかの判例がありますが、一方的に減額が認められる訳では無く「契約時の特殊性」を考慮するような条件が付されています。判例はネットでも閲覧できます。
No.413 [投稿者:a11*****]
2018/05/18 11:56

かぼちゃは物件が酷すぎたけど
レオパレスももう少し販売の時に抜くのをやめて防音のしっかりした物件を作ればよかったと思うんだけどね
生活音で2度と住みたくないって人が多すぎ
賃貸マンションなんて入居率によるインカムゲインが大事なんだから
サブリースも物件吟味してうまい具合にやればいいと思うけど今はイメージが悪すぎる
販売で抜こうとしていたのか営業にプレッシャーかけすぎたのかわからないけどレオパレス銀座みたいに乱立させるなんてもってのほか
スマートデイズはそのスキームを極めて建設中のがあるのに計画倒産で初めから販売だけで抜くって感じだったけど
No.412 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/18 11:47

 この問題は、国土交通省が悪いと思うよ。ズルガ銀行の問題が叩かれているがズル銀は騙された側面がある。もっとも賢い銀行は融資しない筈だよ。理由は市場価格よりも高い価格で物件を買わされるから・・・
 市場価格よりも高い≒担保価値が低いということだから。
 だれも5000万円で建築できるものを1億円で担保評価したりしない。そんな馬鹿な事を銀行が続ければ経営が行き詰まってしまう。サブリース業界はオワコンになった。
No.411 [投稿者:a11*****]
2018/05/18 11:24

法律上は、「30年間家賃は下がらない」などの文言は無効となってしまうのが現実だ。それは、「契約の条件にかかわらず、家賃の増額減額を請求できる」と借地借家法32条で定められているためである。

借地借家法は、基本的に「賃借人(入居者)保護」の性格が非常に強い。サブリース契約では業者側が賃借人となるため、「家賃減額しない」という文言は無効となってしまう。

サブリースって借り手保護の法律の盲点をついた詐欺まがいの方法なんだよね
さらにサブリースは家賃減額に応じないと契約解除迫ることができてオーナー挟み撃ちにできるからね
だいたいが新築物件売る時もかなり抜いてるはずだからオーナーは高い値段で物件買わされててその時点でも騙されてるんだけど今後は引っかかる人も減るだろうし法律がいつかは整備はされるだろうはず
ただ今のところは法律の盲点をしっかりと突いてるからオーナーには1円も戻らないとは思うけど
No.408 [投稿者:ありがとう]
2018/05/18 01:41

大丈夫大丈夫
No.407 [投稿者:fla*****]
2018/05/17 23:17

悪いニュースしかないのにレオの株買う人て思考てどうなってんだろ。

民泊は参入する不動産企業が多いから儲からないよ。
民泊で儲かるのは競合が少なく、運用コストが低いサイトコントローラーか、警備会社でしょ。
No.406 [投稿者:センス1ミリもありません]
2018/05/17 16:47

6月に民泊緩和があり
それを機に本格的に取締るらしい
モグリは注意勧告、108日の制限

レオパレス物件を最適じゃないか?
と思い。調べてみた。
建物全体簡易宿泊所に用途変更して
365日運営できれば?最高だが
現賃貸中の入居者いながらの
用途変更は厳しいらしいですね
となると108日?儲からんね
No.403 [投稿者:abe*****]
2018/05/17 13:07

上がる要素は需給だけでしょうね
自社株買いを察知して短期筋の吊上げがあるかもしれませんので、それを待ってから恐れず売ればなんとかなるでしょう
No.402 [投稿者:ありがとう]
2018/05/17 11:41

大丈夫大丈夫
No.401 [投稿者:neh*****]
2018/05/17 06:20

あの時、オーナーが減額に応じなかったら倒産していたと思います。レオネットもそうです。反面、減額を蹴ったオーナーが一定数いたのも事実です。これは「お願い」だったので、そういう選択もできました。殆どのオーナーが「自分だけは得したい」と考えずに、減額に応じたのを、私は誇りに思っています。ほぼ全てのオーナーの収入が減ったでしょうが、負担に耐えられなくなったオーナーはいないと思います。
レオパへのディスリが”モリカケ”のようになってきました。~が事実だったとしたら、~と噂されている、~の懸念がある を踏み台にしての中傷がでる間は安心です。それ以外の攻め口が無いことの証明だから。
No.400 [投稿者:a11*****]
2018/05/17 05:27

減額や契約解除の決まり文句は会社が倒産すると結局家賃保証は支払えなくなるということだが
真っ当に家賃保証や物件の修繕を行っていたら赤字続きだった可能性がある
それをオーナーに負担させるシステムだったようだがついにその負担に耐えきれないオーナーが続出しているのではないかと思う
No.399 [投稿者:a11*****]
2018/05/17 04:55

レオパレスは去年自社保有物件を600棟のうち400棟売却
物件の収益性が悪化してきているのではないかと言われている
さらに一説によると2万7千人以上いるオーナーのうち推定1万人以上が10年未満に家賃保証を減額されているそう
建物の修繕もまともに行われていないらしくそちらも合わせて全国のオーナーによる集団訴訟に発展している
また、現在問題となっている銀行と結託したスキームが使われていたと噂されている
ガイアの夜明けでも会社ぐるみでの減額を支持していたメールが公表されている
150億円もの利益を上げながらなぜそのような事態になっているのだろうか
減額は15%などが判明しており年間1棟約100万の減額となり×1万人で年間約100億円となる
さらに修繕費も45人のオーナーで2億4千万円の訴訟
27000人いると言われているオーナー全部で1440億円となる
築年数の古い物件はかなり収益性が低下していると予想され現在のレオパレスの利益はオーナーから搾取したものがそのまま見かけ上の利益になっている可能性がある
今後も築年数の古い物件が増加しさらなる収益性の低下、オーナーとのトラブルも増えると思われる
No.396 [投稿者:a11*****]
2018/05/16 17:29

1年前は利益200億で株価700円
今年も来期予想も利益150億でサブリース不動産投資が揉めている今
900円台を維持できるとは思えませんが
No.395 [投稿者:hid*****]
2018/05/16 17:07

やばいよ、やばいよ
No.394 [投稿者:a11*****]
2018/05/16 16:51

かぼちゃの社長はもともとレオパレス出身と言われており同じようなスキームであると噂されていますね
もっと前から集団訴訟が相次いでおりスルガ銀行とスマートデイズばかり責められていますがここはなぜ影響がないんでしょうか
銀行と結託していたとも言われていますが
No.393 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/16 15:24

 そういえば、かぼちゃの馬車が問題を起こした時の社長が元勤務していた会社ってどこだっけ?
No.391 [投稿者:やよい]
2018/05/16 14:48

この前ガイアの夜明けでやっていたレオパレス銀座とか揶揄されてた無数のアパート群はその後どうなったんだろうか?
家賃下げてもとても空室が埋まるとは思えないんだが。
No.389 [投稿者:GF]
2018/05/16 09:45

余計な心配!
No.388 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/16 09:30

本日、ズルガ銀行・・・暴落中です。お気を付けください。
No.387 [投稿者:a11*****]
2018/05/16 09:13

スルガ銀行やばいねぇ
銀行と結託してたとうわさされているここも無傷で済むとは思えませんが・・・
No.386 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/16 08:49

 結論を言えば、売り。ここが上がる要素はほとんどない。売り。
No.385 [投稿者:neh*****]
2018/05/16 07:56

基本的に賃貸事業はそんなに儲かる商売ではありません。だから隙あらば開発に..というレオパの志向に繋がります。低金利・低コストで高付加価値の新築物件が続々と投入されるので、デフレ下ではさらに厳しい競争にさらされます。
殆どのオーナーが相続税対策があっての決断と思います。遊休地や都市内農地の場合は固定資産税対策も兼ねる場合があります。無策の場合にどれ程の税金が必要か、ここで何度も説明しましたが実体験が無いと理解されないようです。私の場合も労働収入の2割以上の固定資産税が出ていきます。レオパやその他賃貸物件がなければやっていけません。これは国策として行われている市街地農家への弾圧です。
レオパの場合は税金対策の必要がありませんので、地方の物件なら売却が妥当と言えるでしょう。問題は「なぜその物件を所有していたか」なのですが、昔 一部に買い取る約束を付した契約があったと「聞いたことがあります」ので積極的な投資では無かったと思います。グアムの超大幅減損や増資した上で2千億近い有利子負債を相殺した事など、バブルの清算も大変でしたが、今でも必死で膿を出し切ろうとしているようですね。
No.384 [投稿者:a11*****]
2018/05/16 05:44

アパート売却で損切りワロタ
会社自らがアパート経営は儲からないって自覚してるわけね
No.383 [投稿者:MadVandalist]
2018/05/15 13:45

 銀行融資が絞られては、業績低迷も仕方あるまい。
 地方物件の売却も損失を出してでも資金を捻出する必要があったという風に取れなくも無い。
No.382 [投稿者:neh*****]
2018/05/15 13:29

開発事業は一度痛い目に合っています。絶好調だった頃、建売住宅に手を出して大赤字になっています。10年前まで建築で大きな利益を得られたのは、将来の家賃を裏付けにして割高な販売ができたからです。もう忘れたのでしょうか?
そのころの取引業者も一部は疎遠になっている事でしょうし、優良な業者はかならず重要顧客を維持していて、レオパが声をかけても乗ってくるかどうか?です。業者を抱え込むと仕事を与える必要が発生して、余計な事を考えてしまいます。開発部門のBEPが高いのは、無駄な経費を使いすぎるからです。販促に経費をかける一方でオーナーの機嫌を損ねる施策を行うのは愚の骨頂です。
そんな所に投資する位なら、オーナーと仲良くして関連需要を掘り起こすほうが余程ましと思います。グアム良かったので、また行きたい気もしますが、家賃の先行きが気になって返済に注力している状況です。物件への投資や住居新築も気が進みません。多少なりとも資産を有するオーナー約2万人。関連需要だけでもかなりの売り上げになると思うのですが。
No.380 [投稿者:やよい]
2018/05/15 12:35

あぁ前のIR資料に出てたんだ。
減益の件も会社に聞いたんだけど、今中間期の大幅減益予想は開発事業(建築請負+不動産開発)の中でも不動産開発に注力するのが理由らしい。不動産開発は利益率が低いうえに、土地の高騰を受けさらに利益率が悪化だって。
これじゃどう考えても通期でも大幅に減益だろう。
No.378 [投稿者:鵺]
2018/05/15 12:01

アパート経営なんて儲かりません、って言っている様なもんだな。
No.377 [投稿者:neh*****]
2018/05/15 10:13

これですね(昨11月)
株式会社レオパレス21 (本社:東京都中野区、社長:深山 英世、以下 レオパレス 21)は、新中期経営計画『Creative Evolution 2020』に掲げた財務戦略に基づき、保有資産の見直しを行っておりますが、今般、所有するアパート416棟の売却を完了いたしました。
当該譲渡資産の売却に伴い第1四半期で特別損失を計上しましたが、減損損失の認容等に伴い税金費用の減少が見込まれることから、通期の業績予想は前回発表予想のままとしております。また、当該譲渡資産は決済日以降、管理物件から外れることになりますが、業績に与える影響は軽微です。
1Qで処理済となってますが、どうなんでしょう。結果的には予想道理の決算ではありました。
No.375 [投稿者:やよい]
2018/05/15 09:50

会社に直接聞いたよ。自社所有の築年数の古い地方のアパート416棟を売却したことによる売却損だって。
No.373 [投稿者:ポッポ]
2018/05/14 14:36

もう、これから下がる気味だね!中々上がらないかも
No.372 [投稿者:パプア12号]
2018/05/14 14:01

今2019年度の中間期の会社予想が大幅な減益になってるのは何が理由でしょうか?
No.370 [投稿者:朴ヨンナム]
2018/05/14 12:31

ありがとう。
No.369 [投稿者:neh*****]
2018/05/14 12:31

落ち着いたかにも見えるのですが、手が出しにくい展開です。自社株買いも設定期間が1年で、全く読めません。展開を見越した株価対策にも見えます。目先の好材料は入居率程度で、しっかりした回復は当面見込めないと感じます。土地建物の減損会計はしばらく続くように思います。資産表の単価がべらぼうに高いと「指摘した人がいました」。資産売却に伴う損失確定の見方もできます。対照表では「土地」が70,873百万円から54,327百万円と大幅に減っています。利益がでてないと手をつけ難いので、このタイミングだったのかも知れません。キャッシュアウトでは無いですし、節税効果もありますが、損益計算書の見栄えは悪くなります。
2年間でBPSが991から200まで落ち込んだ頃を思えば大したことは無いですが、そのころからの負債が整理しきれていなかったという事でしょう。
No.368 [投稿者:qq6*****]
2018/05/14 12:04

1000を超える超えないのボーダーラインがなくなったので、1100ぐらいを超えたぐらいからが面白くなりそうですけどね。物凄く上がったり、下がったり、値幅が大きくなりそうですけど。たぶん、このまま値下がっても展開はあまり面白くなさそう。
No.367 [投稿者:neh*****]
2018/05/14 11:31

減損は固定資産が対象ですので、土地・建物(おそらくバブル期調達の自社ビル等)と思います。
法人税は黒字であれば今後も収める事になりますし、予測にも反映されています。
No.366 [投稿者:sat*****]
2018/05/14 11:17

これから怖いのはサブリース問題だろうな。
No.364 [投稿者:朴ヨンナム]
2018/05/14 11:05

純利益の減は減損と法人税 ←これは一体何の減損だろうか?

繰り延べ税金資産がなくなったということは、今期から毎年法人税を払うことになり、当期利益がその分減るってことで合ってる?
No.363 [投稿者:neh*****]
2018/05/14 10:36

買うにしても もう少し様子見がよさそうです。あちこちにトラップがある可能性を感じます。
No.361 [投稿者:wat*****]
2018/05/14 09:18

こりゃ~ひでぃ~自社株買いも空しいかな欲を出すとろくなことがない見本みたいなところです。
No.359 [投稿者:nao*****]
2018/05/14 09:14

決算ダメだから退却したよ。
ここは業績下り坂だね。
No.358 [投稿者:ポッポ]
2018/05/14 08:22

上がる‼️⤴️⤴️⤴️
No.357 [投稿者:パプア12号]
2018/05/14 07:52

直近3ヵ月の実績である1-3月期(4Q)の連結経常利益は前年同期比45.3%減の37.6億円に落ち込み、売上営業利益率は前年同期の5.1%→2.9%に悪化した。
No.356 [投稿者:neh*****]
2018/05/14 06:31

純利益の減は減損と法人税(法人税等調整額)の影響です。
昨年までは法人税がマイナスでした。繰り延べ税金資産がほぼ取り崩され、今回決算で久しぶり(9年ぶり?)に1,210百万円の法人税を納付します。やっと普通の会社に戻ったという事です。
No.355 [投稿者:a_p*****]
2018/05/14 04:27

スルガって、要は銀行が無思慮な不動産融資をしたって事ですよねえ?
なんか、レオパレスも影響受けそうで怖い。
No.354 [投稿者:皐月]
2018/05/13 21:27

2018年度純利益は27.4%減の148億。
200億あった去年・一昨年(2016-2017年)がピークだったかなと思います。

一株当たり利益(EPS)も58円まで落ちました。
これは2014~2015年と同水準で株価で言えば450円~750円。

金融緩和で融資が受けやすかった不動産プチ場バブルも終わり
需要の先取り分、今後の注文も減るでしょう。
1年ぐらい時間をかけて株価は700円に向かうのではないかと思います。
No.353 [投稿者:abe*****]
2018/05/13 20:49

冷静に考えれば、入居率がいくら良くても建築請負が低調なら企業成長は望めませんよね
上昇は売り方の踏み上げで一時的なものだったということでしょう
No.352 [投稿者:neh*****]
2018/05/13 13:51

お詫び頂く必要もありませんし、ご指摘の内容は適切と思います。
経費増の施策を取るなら、その旨告知しておけばこのような動きにはならないはずです。
後々オーナーへの説明もあるでしょうが、持株会まで作ってこれですから、気の利かなさが本当に残念です。
No.351 [投稿者:neh*****]
2018/05/13 13:45

昨季のQ別売上高/営業利益は、全社ベースで
1Q:128,450/6,957、 2Q:130,289/7,029、3Q:126,780/4,776、4Q:145,319/4,166でした。
売上高は賃貸部門の入居率に相関しているようです。
営業利益では3Q・4Qの落ち込みが大きいです。損益計算書で、売上総利益率は若干でも改善していますので、販管費による影響ですね。販管費UPは3,378(百万)です。変動部分は、広告宣伝費・減価償却費・その他です。営業利益率は約0.1%の悪化でした。
計画では、この傾向が今季3Qまで継続することを織り込んでいます。
賃貸主力では利益率に限界があるのは確かです。安定期とも言えますが、派手な期待には応えられないようです。投資効果が得られる前提で、良い計画と言えるのではないでしょうか。単なる課税対策では無いことを期待します。
No.350 [投稿者:鵺]
2018/05/12 20:13

レオパとスルガの関係は?
No.349 [投稿者:m00*****]
2018/05/12 15:47

昨日、出張で前場後半と後場は新幹線の上でしたので、決算プレイで買いました。1000株@900円現物です。自社株買いもしますし、取りあえず月曜日は上がるかな。
No.348 [投稿者:ドクダミ荘]
2018/05/12 15:42

自社株取得の件は他の方のツイートを鵜呑みにしたわしのミス。お詫びする。

まぁ株価は業績やファンダメンタルズに収れんするから、結局、前期決算はまさかの大幅減益、今期の中間期はさらに大幅減益予想を織り込む流れはしばらく継続するだろう。
No.347 [投稿者:カルナマン]
2018/05/12 10:49

日本金属の決算ギャンブルで大損して風雪垂れ流してた屑が何かわめいてるね。
あんた頭大丈夫か??
No.346 [投稿者:ポッポ]
2018/05/12 09:55

時系列を みたら 月曜日 一気に下がる事は ないと思います❗
決算 悪くもないので、もう一度 上がるんでは、、
No.345 [投稿者:ムッケ]
2018/05/12 09:23

出来上がってます?
No.344 [投稿者:ムッケ]
2018/05/12 09:23

出来上がってます?
No.343 [投稿者:ドクダミ荘]
2018/05/12 08:52

自社株取得の件は他の方のツイートを鵜呑みにしたわしのミス。お詫びする。

まぁ株価は業績やファンダメンタルズに収れんするから、結局、前期、まさかの大幅減益、今期、中間期はさらに大幅減益を織り込む流れはしばらく継続するだろう。
No.341 [投稿者:neh*****]
2018/05/12 06:20

契約の電子化に伴い、スタッフが立派な電子端末(リースとの事)を持ってましたね。その他の販促施策詳細は見えて無いですが、前向きの投資なら良しとします。
天神橋の土地・建物は「粉飾か?」と騒がれたほどの資産価値を計上しています。バブル期の遺産ですが、これらの評価見直しを行ったのでは?と思います。利益が無い時にはできませんので。
自社株買いにいちゃもんつけてた人がいましたが、上限は株数と金額で計画され、金額の80億円に対し、7,999,939,900円で終了しています。レオパはその自社株を償却していますので、誠意ある対応といえます。株数目途13,000,000株に対して、取得が10,761,400株に留まったのは株価が上昇したためです。大変良い自社株買いでしたので、無知なのか知った上でかわかりませんが、嘘はいけませんね。
純利益については繰り延べ税金資産が無くなった影響(昨季から?)もあります。社員報酬も含めて、経費切り詰めが続いていましたので、今後は税金でもってかれる位なら投資に回した方が良いでしょう。オーナーへの還元もこれから厚くしていくと「スタッフは」言ってましたが、是非ともそう願いたいです。そして、レオパは納税が嫌いなようです。
いずれにしても「木で鼻を括る」のはレオパのお家芸の様相です。決算発表後の値動きはいつもどおりでした。それでも期待してしまうバカなオーナーは今回も反省しています。ご迷惑をおかけした方がおいでましたら、申し訳ないです。
No.340 [投稿者:よのはし]
2018/05/12 00:28

オーナーはめ込み青空物件ぶん投げ市もNHK料金徴収訴訟も前期やで
No.339 [投稿者:パプア12号]
2018/05/11 22:17

分かる方おられますか?
前期に75億円の減損損失を計上して大幅な減益に沈みましたが、何の減損でしょうか?内容によっては今期もあり得ますので。
あと今期の中間期の大幅減益予想の理由は?
No.338 [投稿者:ポッポ]
2018/05/11 21:20

来週は 1000までは無理かもしれないけど、980は 絶対いきます。
No.337 [投稿者:光の使徒]
2018/05/11 20:38

皆さん!信仰が足りません!
レオパレスを信じるのです。
No.336 [投稿者:鵺]
2018/05/11 20:02

旅ゆけば スルガの国に 茶の香り
No.335 [投稿者:ポッポ]
2018/05/11 19:04

月曜日 上がると 思う人‼️
No.334 [投稿者:WBCフェザー級1位]
2018/05/11 18:25

入居率の改善傾向が顕著だったから、大幅な増益を期待して事前に高値を追う値動きだったが、蓋を開けたら、営業益はトントンで大幅最終減益w

今入居率は95%で他のサブリース会社の比較してももうこれ以上の改善は無理。信用度の低い外人なんかを無理やりぶち込んでの入居率の改善。今後は家賃滞納、夜逃げなどの対応で特損を計上するリスクもありそう。

いずれにしても空き家の急増、人口減少、アパート融資の厳格化にここは訴訟や風評などで新規のアパート建築が極めて厳しいので、管理物件を増やすのは無理だろう。
中間期大幅減益予想になっているが、個人的は見解として通期大幅減益は避けられないだろう。
期待先行で無茶上げした株価のお化粧は今後ハゲ落ちることなる。

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